На рынке вторичной недвижимости в России появился новый тренд. Как он повлияет на стоимость жилья?
Прогноз большинства аналитиков подтвердился: регулятор сохранил ключевую ставку на уровне 14% годовых. Для рынка недвижимости это означает, что главными факторами сделок остаются ликвидность и адекватная оценка объекта. При этом появилась новая тенденция — активизация так называемого «квартирного туризма» — ситуация, когда люди изучают объекты, но не заключают сделок.
Годом ранее и с января по апрель доля таких потенциальных клиентов составляла 40%, в мае–июле она снизилась до 20%, а с августа и по сей день выросла до 50%.
По словам экспертов, в середине года, после нескольких снижений ключевой ставки и доходности банковских вкладов, на вторичном рынке наблюдалась активная реализация отложенного спроса. Средства начали уходить с депозитов, многие «туристы» превратились в покупателей, и обращения стали целевыми. С августа активность снизилась. Это связано с тем, что ставка ЦБ стабилизировалась, а рентабельность вкладов выросла: банки начали активно привлекать средства, а у людей сформировалось понимание, что ключевая ставка, вероятно, останется на прежнем уровне в ближайшее время.
Люди хотят вложить средства в недвижимость, но многие считают, что момент ещё не настал, и продолжают накапливать сбережения на вкладах, изучая рынок и рассматривая варианты. Однако удорожание жилья может нивелировать выгоду: дефицит ликвидного предложения растёт, а с ним увеличивается и стоимость объектов. Недостаток качественных квартир также подпитывает «туризм» — часть покупателей хочет приобрести жильё сейчас, но не находит подходящего.
Текущее состояние вторичного рынка соответствует классическим сезонным циклам октября. Наблюдается реализация отложенного спроса: многие покупатели, стремившиеся приобрести объекты до конца года, активизируются и выходят на сделки. Об этом заявила директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Она отметила сокращение сроков экспозиции высоколиквидных объектов и внушительный объём альтернативных сделок.
Как изменилось поведение покупателей на вторичном рынке?
Вторичный рынок работает в режиме «выбираю — не спешу». Покупателей чуть больше, чем годом ранее, но их придирчивость значительно возросла. Наблюдаются два полюса: отличные квартиры, которые быстро раскупают, и проблемные объекты (старые, неудобные, с плохой транспортной доступностью), которые могут висеть в рекламе 4–6 месяцев. По словам руководителя офисов «Митино» и «Крылатское» ИНКОМ-Недвижимость Наталии Борзенковой, покупатели теперь принимают решения дольше. Раньше человек мог посмотреть 10–15 квартир за выходные. Теперь он пролистывает сотни объявлений в телефоне, отсеивает 90% из-за плохих фотографий и выезжает на просмотр только 3–5 лучших вариантов.
Кроме того, покупатели стали активнее торговаться. Они знают, что рынок на их стороне, и просят значительные скидки. «Убитое» жильё их не привлекает, и квартиры, требующие капитального ремонта, почти никто не покупает. У людей нет лишних миллионов на ремонт, и они не хотят тратить год жизни на ожидание. Даже если на такую квартиру дают скидку в 1,5–2 млн рублей, она может месяцами стоять в продаже.
При этом покупатели готовы мириться с мелкими недочётами. Если в квартире потёртый ламинат, но при этом хорошие стены, ровные полы и чистый подъезд, её купят. Покупатель вычитает из цены стоимость ламината и использует это как аргумент для снижения цены.
Как изменилось поведение продавцов на вторичном рынке?
Продавцы поняли: чтобы быстро и дорого продать квартиру, её нужно презентовать. Это называется «хоумстейджинг». Капитальный ремонт перед продажей не делают, так как он не окупится. Вкладываются по минимуму, чтобы квартира выглядела чистой, светлой и просторной на фотографиях.
Подобная «косметика» для однокомнатной квартиры стоит 150–250 тыс. рублей. На эти деньги проводят генеральную уборку, красят облупившиеся стены и потолки, меняют розетки, вкручивают яркие лампочки, перекрашивают пожелтевшую ванну.
Для двухкомнатной квартиры на эти цели потребуется около 250–400 тыс. рублей. Для создания декора, чтобы красиво смотрелось на фото, можно потратить 20–30 тысяч рублей на новый плед, пару подушек, цветок в горшке и новые ручки на дверях.
Если квартира требует серьёзных вложений, продавцы обычно не делают ремонт. Они просто ставят цену на 15–20% ниже рынка или дают такой же дисконт при торге, перекладывая все заботы и расходы на будущего владельца.